Der Kauf einer Immobilie in Spanien als britischer Staatsbürger bleibt auch nach dem Brexit eine solide und vollkommen machbare Investition. Allerdings hat der neue Status Großbritanniens als „Drittstaat“ wesentliche Regeln in Bereichen wie der maximalen Aufenthaltsdauer, der Besteuerung von Mieteinnahmen und den bürokratischen Abläufen verändert.

In diesem Leitfaden erklären wir Schritt für Schritt den rechtlichen, steuerlichen und finanziellen Prozess, damit Sie Ihre Immobilie an der spanischen Küste oder im Landesinneren sicher und ohne unerwartete Überraschungen erwerben können.

Können britische Staatsbürger nach dem Brexit weiterhin Immobilien in Spanien kaufen?

Ja, absolut. Es gibt keine rechtlichen Einschränkungen, die britische Staatsbürger oder Personen mit Wohnsitz im Vereinigten Königreich daran hindern, Eigentum auf spanischem Staatsgebiet zu erwerben. Das Recht auf Immobilieneigentum ist unabhängig von der Mitgliedschaft in der Europäischen Union.

Der Brexit bringt jedoch zwei grundlegende Besonderheiten mit sich:

• Aufenthaltsdauer: Ohne Visum beschränken die Regeln des Schengen-Raums Ihren Aufenthalt auf maximal 90 Tage innerhalb eines Zeitraums von 180 Tagen.

• Besteuerung von Vermietungen: Wenn Sie planen, die Immobilie zu vermieten, fällt die Besteuerung für Nicht-EU-Einwohner höher aus.

Unverzichtbare Voraussetzungen für den Immobilienkauf

Bevor Sie einen Reservierungsvertrag oder einen Vorvertrag (contrato de arras) unterzeichnen, müssen Sie drei obligatorische administrative Schritte erledigen:

1. Beantragung der NIE (Número de Identidad de Extranjero)

Die NIE ist die eindeutige steuerliche Identifikationsnummer, die für alle rechtlichen oder finanziellen Transaktionen in Spanien erforderlich ist (Kontoeröffnung, Steuerzahlung oder Notartermin). Sie können diese bei den spanischen Konsulaten im Vereinigten Königreich oder direkt bei einer Polizeidienststelle (Policía Nacional) in Spanien beantragen.

2. Eröffnung eines spanischen Bankkontos

Obwohl gesetzlich nicht streng vorgeschrieben, ist ein lokales Bankkonto in der Praxis unerlässlich, um Zahlungen der Kaufabwicklung zu tätigen, Hypotheken abzuwickeln und laufende Kosten (Wasser, Strom, Grundsteuer) per Lastschrift einzuziehen.

3. Unabhängige rechtliche Beratung

Die Zusammenarbeit mit einem auf spanisches Immobilienrecht spezialisierten Anwalt (abogado) ist essenziell für eine umfassende Prüfung (Due Diligence): Kontrolle von Lasten und Schulden im Grundbuch (Registro de la Propiedad) sowie die Überprüfung der baurechtlichen Legalität des Objekts.

Steuern und Kaufnebenkosten in Spanien

Als Faustregel sollten Sie zusätzlich 10 % bis 15 % auf den vereinbarten Kaufpreis für Steuern und formelle Gebühren einplanen:

• Neubauimmobilien: Unterliegen 10 % Mehrwertsteuer (IVA) zuzüglich der Stempelsteuer (Impuesto de Actos Jurídicos Documentados – IAJD), die je nach Autonomer Region zwischen 0,5 % und 1,5 % liegt.

• Bestandsimmobilien (Gebrauchtimmobilien): Unterliegen der Grunderwerbsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales – ITP), die je nach Region zwischen 6 % und 10 % variiert (z. B. Costa Blanca oder Andalusien).

• Notar- und Grundbuchkosten: Orientierungswert zwischen 1.500 € und 3.000 €.

• Gestoría- und Abwicklungskosten: Für die administrative Bearbeitung von Urkunden und Steuern.

Aufenthaltsoptionen für britische Immobilieneigentümer

Wenn Ihr Ziel darin besteht, mehr als 90 Tage am Stück in Spanien zu verbringen, kann Ihnen der Immobilienkauf Zugang zu verschiedenen Visa verschaffen:

• Golden Visa (Investorenvisum): Gewährt das Aufenthaltsrecht bei einer schuldenfreien Mindestinvestition von 500.000 € in Immobilien. Es berechtigt zum Wohnen und Arbeiten in Spanien sowie zur freien Bewegung im Schengen-Raum.

• Nicht-gewinnorientiertes Visum (Visado No Lucrativo): Konzipiert für Ruhestandskandidaten oder Personen mit passivem Einkommen, die in Spanien leben möchten, ohne dort einer lokalen Arbeit nachzugehen.

• Visum für digitale Nomaden: Ideal für Freiberufler und Angestellte, die aus der Ferne für Unternehmen außerhalb Spaniens arbeiten.

Besteuerung von Nicht-Residenten: Einkommensteuer auf Mieterträge (IRNR)

Sollten Sie Ihre Immobilie durch Ferien- oder Langzeitvermietung rentabel machen wollen, müssen Sie die steuerlichen Unterschiede nach dem Brexit beachten:

• Steuersatz: EU-Bürger versteuern Mieterträge mit 19 %, während Einwohner des Vereinigten Königreichs (Drittstaat) einen festen Steuersatz von 24 % auf die Bruttoeinnahmen zahlen.

• Kostenabzug: Als Nicht-EU-Einwohner können Sie keine Werbungskosten (wie Instandhaltung, Hypothekenzinsen oder Nebenkosten) steuerlich geltend machen.

Schritte zum sicheren Kaufabschluss

1. Gesamtbudget festlegen: Kaufpreis, Nebenkosten (10–15 %) und Wechselkurse (GBP/EUR) einkalkulieren.

2. Reservierung und Anzahlungsvertrag: Unterzeichnung der Vereinbarung und Zahlung einer Anzahlung (in der Regel 10 %), um das Objekt vom Markt zu nehmen.

3. Öffentliche Kaufurkunde (Escritura Pública): Offizielle Unterzeichnung vor einem spanischen Notar.

4. Eintragung im Grundbuch: Registrierung der Eigentumsübertragung und Umschreibung der lokalen Abgaben (IBI und Müllgebühren).

Bei Bindley Properties begleiten wir internationale Käufer durch den gesamten Prozess und garantieren eine transparente, sichere und an die aktuelle Gesetzgebung angepasste Abwicklung.